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昨天我發表瞭《中國會放棄土地財政嗎？》的觀點，引發讀者大討論，文中我提出房產就是城市的股票的觀點讓有些人驚嘆也讓有些人看不明白。今天，我就來詳細解讀房產就是城市股票的詳細分析。
城市就是提供公共服務的空間，而公共服務就是城市的核心競爭力。這種核心競爭力就是城市房地產的價格，這就為城市的建設提供瞭機會，於是開發商就應運而生。開發商購買土地，而土地這個時候還隻是一張圖紙，政府會把未來規劃畫在圖紙上，放在股市上我們就叫做講故事。正是因為看到後面的故事很精彩，開發商於是購買瞭土地，這個時候土地就是城市的原始股，政府用出售土地的錢就可以去做公共服務的建造，開發商在這塊土地上蓋房子出售給購房者，等房子周邊的公共服務都落地瞭，房子就開始升值，這升值的部分就是我們說的投資收益。這些可以上市流通的房產就具有瞭流通性，通常我們就叫做二手房。
我多次強調，房地產就是國傢財富的民間體現，說的具體點房產就是擁有城市資產的股票，房價的核心就是城市提供的公共配套設施的總和管理能力的貨幣體現，房產證就是城市管理部門發行的擁有城市資產的紙質憑證（俗稱股票）。老百姓購買房產就是在購買城市的資產，國傢發給購房者的房產證就是這套房產能夠擁有這座城市資產的憑證（現在改成叫做不動產證），而房產的價格是由市場上的買房者和賣房者協商來決定的。
股票就是擁有公司資產的憑證，房產就是擁有城市資產的憑證。房產證和股票具有同樣的功能，都是所有權的標志，都有分紅的功能（房產的出租收益等同於股票分紅），都有轉讓的功能（股票交易所等同於房產中介公司），都有抵押融資的功能，房產交易傭金就相當於股票交易手續費，大產權房就相當於流通股，而小產權房就相當於非流通股。
房產證和股票的國傢發行機構設置就更高度統一，住建局就相當於證監會，新股發行審批就是五證齊全，新樓盤上市就是IPO，二手房交易就是二級市場，新樓盤日光就叫首日漲停，新樓盤降價就叫破發瞭。唯一的區別就是新樓盤降價大概售樓處就要倒黴挨砸瞭，而新股破發還好上市公司基本能逃過一劫。
城市的管理者就等同於公司的高管，市委書記就是董事長（因為中國所有的城市都是國傢所有的），市長就是總經理（主抓運營管理），新聞發言人就是董事會秘書，城市的各種配套設施就是城市的凈資產，公司的運營設備就是公司的凈資產，城市的核心競爭力提供的公共服務也就是房產的價值，公司的核心競爭力就是產品的價格，一個城市房產的價格越高就說明這個城市配套設施越完善，一個公司產品的價格越高就說明這個公司的市場競爭力越強！大傢買城市的房產就是對這個城市的發展有信心，消費者購買公司的產品就是對這個公司產品的認可！
看到這裡，大傢可能會說持有股票的股東都具有投票權，那麼擁有房產證的房東的投票權在哪裡，這個就更明顯，擁有一兩套房產的老百姓其實都非常關心所在城市的未來發展政策，就相當於股市中的小股東，而那些擁有大量土地和在售房產的開發商才是對國傢政策具有影響力的權力機構，就相當於大股東，大傢可以數一數人大和政協裡面的開發商的數量就非常明白瞭。
明白瞭購買房產就是在購買城市資產，也就能明白購買房產其實就是參與這個城市建設的一種方式。老百姓通過購買房產把錢交給開發商，開發商通過購買土地和繳納各種稅費把錢交給城市政府，政府用這些錢去做城市建設增加城市的配套設施，當城市建設越來越完善，這個城市的房產就會升值。相對應的市場行為就是外來人口就會流向這些能夠提供完善公共綜合功能體系的城市，當外來人不斷增加，這個城市房產的潛在購買人數就會增加，房產的價格就會上升，那些早先購買房產的人就能享受到參與城市建設帶來的紅利。在這個意義上講城市的房產就相當於這個城市的股票，買房人購買這個城市的房產就是看好這個城市的未來發展潛力，願意參與這個城市的建設並分享這個城市未來發展帶來的機會。這和我們在股市中買進股票的想法是完全一樣的。
開發商其實就是國傢建設的執行力量，城市的住房與建設委員會（住建委，現在也叫不動產不動產登記中心）就是開發商的直接領導層。住房開發過程中的五證就是針對開發商開發進程不同階段的審批。開發商購買的土地就是這個城市的原始股，城市政府在出讓土地的時候就會告訴開發商這塊土地的未來周邊的公共設施規劃，開發商在拿到這塊土地以後就會開始做住房的前期準備工作，當拿到預售證以後，在建的房產就可以上市出售瞭（IPO），首批買到房產的業主在拿到房產證以後就可以到中介公司進行交易瞭，相當於在股市中二級市場賣出股票。
股票的價格是由公司的資產價值和未來收益決定的，房產的價值是由當前已有的周邊公共配套設施的價值（居住屬性）以及未來會增加的城市配套設施的價值（投資屬性）共同決定的。發達國傢的房產由於城市建設已經完成，不會再進行城市公共設施的增加建設，所以房產價格基本穩定（隻有居住屬性沒有投資屬性），而發展中國傢的城市由於城鎮化的進行，會不斷湧進農村人口就要求不斷增加城市公共配套設施來容納新增人口，這樣的房產就會具有投資價值所以房價就會上漲。這就是我們通常所說的資本市場的成長性。
目前，國傢提出瞭租售同權，就是說房產的租金回報越來越來越重要，而房產的租金收益就是股票的分紅，分紅越高的股票通常價格越高。今年以來，股市迎來瞭板塊輪動，低市盈率高分紅的股票迎來瞭波瀾壯闊的行情，同樣，樓市也正在同步股市的板塊輪動，那些好出租租金高的公寓迎來瞭歷史性機遇，那種回報率很低股價嚴重倒掛的現象從股市到樓市都在進行風格轉換。現在股市中多年不漲的分紅高的銀行股，白酒股，傢電股票大幅上漲，而樓市中出租回報率高的商住公寓同樣迎來多年不漲後極高好的領漲行情。
美房網首席特約分析師
康輝（meikang989），畢業於北京理工大學應用數學系，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表八百餘篇房地產觀點見諸各大媒體。
美房網康老師助理
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